Strategi Mengambil Kredit Pemilikan Rumah

Oleh: Safir Senduk
Dikutip dari Tabloid NOVA No. 697/XIV

Dua nomor lalu kita telah membahas tentang persiapan apa yang harus Anda lakukan bila ingin membeli rumah. Sekarang, kita akan membahas tentang apa yang harus Anda lakukan bila Anda ingin membeli rumah secara kredit.

Seperti yang pernah saya tulis sebelumnya, pembelian rumah bisa dilakukan dengan dua macam cara: tunai maupun kredit. Anda bisa membeli rumah secara tunai bila Anda memiliki uang yang nilainya sama dengan harga rumah yang Anda inginkan. Sebagai contoh, bila harga rumah adalah Rp 100 juta (bangunan plus tanah), maka Anda bisa membeli rumah tersebut secara tunai bila Anda memang punya uang tunai sebesar Rp 100 juta.

Masalahnya, kebanyakan keluarga yang tingkat ekonominya menengah ke bawah seringkali tidak memiliki uang tunai sebanyak itu. Jumlah uang tunai yang mereka punya mungkin hanya 60%-nya, 40%-nya, atau bahkan mungkin cuma 30%-nya. Lalu bagaimana solusinya? Solusinya adalah dengan membeli rumah tersebut secara kredit.

Sekarang, bisa tidak Anda mengambil kredit? Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR, maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda.

Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini berarti Rp 30 juta). Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Disini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP), dan jumlah 70% yang dipinjamkan bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang bagi Anda yang harus Anda cicil pembayarannya, tentunya disertai dengan bunga.

Pertanyaan berikutnya, apakah Anda punya dana yang cukup untuk membayar Uang Muka yang 30% itu? Kalau ya, bagus. Ini berarti Anda tinggal melanjutkan ke langkah yang berikutnya, yaitu mengajukan Permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ke bank. Tetapi bagaimana bila Anda tidak memiliki dana untuk membayar Uang Muka tersebut? Ini berarti Anda harus menabungnya terlebih dahulu, dan jangan memaksakan diri untuk mengajukan Permohonan KPR sekarang juga. Ingat sekali lagi, bank hanya akan memberikan kredit bila Anda mau membayar jumlah sebesar 30%-nya terlebih dahulu. Kalau Anda tidak punya uang yang 30%-nya itu, maka Anda harus menabungnya lebih dulu.

Mengajukan Permohonan KPR ke Bank

Oke, Anda sudah melihat-lihat rumah dan sudah tahu harganya. Anda juga sudah menghitung bahwa Anda punya cukup dana untuk bisa membayar porsi yang 30% sebagai Uang Muka Rumah. Sekarang, Anda memutuskan untuk mengajukan Permohonan KPR kepada bank.

Pada saat ini, sebagian besar bank pada umumnya menyediakan fasilitas KPR. Anda bisa datang ke salah satu bank yang lokasinya dekat dengan tempat tinggal Anda, datang ke Customer Service-nya dan mengutarakan maksud Anda. Mereka biasanya akan menyerahkan sebuah Formulir Permohonan KPR untuk Anda bawa pulang dan isi, untuk lalu diserahkan lagi kepada bank. Di situlah bank akan membaca jawaban Anda dan menganalisanya.

O ya, tidak semua Permohonan KPR dari calon nasabah akan diterima oleh bank. Ini karena bank biasanya mempunyai kriteria sendiri dalam meluluskan Formulir Permohonan KPR yang masuk kepada mereka. Apa saja kriterianya?
Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada bank.

Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan, yang dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari jumlah cicilan KPR yang diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan

Bila orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa duabelas bulan terakhir.

Strategi agar Permohonan KPR Bisa Diterima

Nah, melihat kriteria-kriteria tersebut, ada baiknya kalau Anda memiliki strategi khusus sebelum mengajukan Permohonan KPR kepada bank. Tujuannya agar Permohonan KPR Anda bisa diluluskan oleh pihak bank. Karena itu, ada tiga hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR kepada bank:

1. Siapkan dokumen keuangan yang diperlukan:
Siapkan dokumen keuangan yang pasti (atau hampir pasti) akan diminta oleh pihak bank. Apa itu? Bila Anda adalah seorang karyawan yang bekerja di perusahaan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

1. Surat Keterangan Bekerja di Perusahaan (minimal Anda harus sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun)
   
2. Slip Gaji Asli
   
3. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
   

Bila Anda adalah seorang wiraswastawan, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

1. Daftar Pelanggan Anda (bila memungkinkan)
   
2. Daftar Pemasok Anda (bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
   
3. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
   
4. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
   
5. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
   
6. SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) bila usaha Anda bersifat usaha dagang)
   
7. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
   

Bila Anda adalah seorang profesional, maka dokumen yang akan diminta oleh bank adalah:

1. Daftar Pelanggan atau klien Anda (bila memungkinkan)
   
2. Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (seperti bon atau faktur)
   
3. Catatan Rekening Bank (minimal selama 3 bulan terakhir)
   
4. NPWP
   
5. Surat Izin Praktek (untuk beberapa profesi tertentu)
   

2. Siapkan kelengkapan dokumen dari jaminan yang akan diajukan
Bila Anda membeli rumah secara kredit, maka rumah yang akan dibeli tersebut biasanya akan diminta oleh bank untuk dijaminkan kepada mereka. Ini berarti, apabila Anda tidak bisa meneruskan pembayaran cicilan KPR Anda (macet dan tidak ada penyelesaiannya), maka rumah itu akan disita oleh bank untuk mengganti sisa hutang yang belum Anda bayar.

Itulah sebabnya, adalah penting bagi bank untuk memeriksa lebih dulu kelengkapan dokumen dari rumah yang akan dijaminkan tersebut. Apa saja dokumen itu?

1. Sertifikat Tanah
   
2. Sertifikat IMB + Blue Print (cetak biru gambar rumah tersebut)
   
3. SPPT PBB Tahun terakhir
   

Dengan demikian, selama Anda membayar Cicilan KPR Anda, maka dokumen-dokumen tersebut akan disimpan oleh bank sampai cicilan KPR Anda lunas. Jadi, pastikan Anda mengecek terlebih dahulu kelengkapan dari dokumen-dokumen tersebut sebelum Anda mengajukan Permohonan KPR Anda kepada bank.

3. Perbaiki Penampilan Keuangan Anda
Anda juga perlu memperbaiki penampilan keuangan Anda agar bank bisa menangkap "kesan" yang baik terhadap keuangan Anda. Dengan memperbaiki penampilan keuangan Anda, maka akan makin besar kemungkinannya bahwa bank akan menerima permohonan KPR Anda. Karena itu, di bawah ini adalah sejumlah hal yang harus diperhatikan dalam memperbaiki penampilan keuangan Anda:

a. Perbaiki Catatan Rekening Bank yang Anda miliki.
Bila Anda bekerja sebagai karyawan, bank akan meminta slip gaji sebagai bukti bahwa Anda memang memiliki penghasilan sebesar jumlah tertentu setiap bulannya. Namun demikian, jangan lupa bahwa bank mungkin tidak akan percaya begitu saja kepada slip gaji tersebut. Bank biasanya masih akan meminta catatan rekening bank Anda (biasanya berupa laporan rekening koran atau buku tabungan) untuk membuktikan apakah memang benar ada uang masuk sejumlah nilai yang persis sama seperti apa yang tercantum dalam slip gaji Anda.

Sekarang, bila Anda biasa mendapatkan penghasilan secara tunai (bukan transfer), (entah apakah Anda bekerja sebagai karyawan, profesional, atau wiraswastawan) maka usahakan untuk menyetorkan penghasilan tersebut lebih dulu ke rekening Anda, sebelum Anda menggunakannya untuk membayar pengeluaran Anda sehari-hari. Dengan demikian, bank dapat membuktikan bahwa Anda memang memiliki penghasilan secara rutin sebesar minimal sekian rupiah setiap bulannya.

Dan, kalau bisa, usahakan agar catatan rekening bank tersebut menunjukkan adanya pemasukan sekitar minimal tiga sampai enam bulan terakhir penghasilan Anda.

b. Lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.
Kalau Anda punya hutang di tempat lain (seperti Hutang Kartu Kredit atau hutang kepada bank lain), usahakan agar pembayaran tagihannya tidak sampai macet. Sebagai informasi saja untuk Anda, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri dalam memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah Anda pernah macet atau tidak dalam membayar hutang di tempat lain. Jika diperkirakan bahwa Anda pernah macet dalam membayar hutang Anda di tempat lain, bisa-bisa permohonan kredit Anda akan ditolak karena bank takut hal yang sama bisa terulang kepada mereka. Jadi sekali lagi, lancarkan pembayaran hutang Anda di tempat lain.

Nah, sekarang bagaimana bila Anda ternyata pernah macet dalam membayar tagihan hutang di tempat lain? Kalau itu baru-baru saja terjadi, maka Anda sebaiknya menunda permohonan KPR Anda dan melancarkan dulu pembayaran hutang di tempat lain itu sampai dengan - paling tidak duabelas bulan ke depan. Setelah duabelas bulan, baru ajukan lagi permohonan KPR Anda kepada bank, karena walaupun Anda pernah punya tagihan macet di tempat lain, tapi diharapkan kondisi keuangan Anda sudah baik kembali dalam duabelas bulan itu. Sekali lagi, bank bisa menganalisa dan mempunyai cara tersendiri untuk memperkirakan kondisi keuangan Anda yang sebenarnya, salah satunya adalah apakah baru-baru ini Anda pernah macet dalam membayar hutang di tempat lain.

c. Atur proporsi cicilan hutang Anda.
Perhatikan bahwa bank mungkin - akan menolak Permohonan KPR Anda bila total cicilan hutang Anda (termasuk cicilan KPR Anda apabila diluluskan) adalah sebesar sepertiga (atau sekitar 33%) dari penghasilan Anda.

Sebagai contoh, bila penghasilan rutin Anda Rp 2 juta per bulan, lalu tiap bulan, Anda mencicil ini dan itu di tempat lain sebesar sekitar Rp 600 ribu setiap bulan. Ini berarti, total cicilan hutang Anda setiap bulan sudah memakan sekitar 30% dari penghasilan rutin Anda yang Rp 2 juta per bulan. Nah, andaikata permohonan KPR Anda diterima oleh bank dan Anda harus membayar tambahan cicilan KPR sebesar misalnya Rp 400 ribu sebulan, maka ini berarti total cicilan hutang Anda adalah Rp 1 juta (atau memakan porsi sekitar 50% dari Penghasilan Rutin Anda). Di sinilah bank mungkin akan menolak Permohonan KPR Anda.

Ini karena bank berpendapat bahwa bila total cicilan hutang Anda memakan porsi yang lebih besar daripada sepertiga penghasilan rutin Anda, maka bank "takut" bahwa Anda jadi kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga Anda yang lain, sehingga mungkin akan tergoda untuk mengambil porsi yang seharusnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Buntutnya, ditakutkan cicilan KPR tidak bisa terbayar setiap bulannya karena uangnya dipakai untuk membayar pengeluaran rumah tangga.

Jadi bila pada saat ini Anda sudah punya Cicilan Hutang yang totalnya sudah mencapai 33% dari penghasilan rutin Anda, jangan harap permohonan KPR Anda bisa diterima. Kurangi dulu porsi cicilan hutang yang 33% tersebut, baru Anda bisa mengharapkan agar Permohonan KPR Anda bisa diterima. Sekali lagi, bagi bank, Cicilan semua hutang Anda, plus cicilan KPR Anda (apabila diluluskan), harus memakan porsi maksimal sebesar 1/3 atau 33% dari Penghasilan Rutin Anda.

Faktor Kunci Kredit Rumah

Oleh: Mike Rini
Dikutip dari Danareksa.com

Membeli rumah mereka melalui kredit rumah, bisa jadi merupakan ikatan, komitmen atau perjanjian hutang piutang terbesar dan terpanjang yang mungkin pernah Anda putuskan. Karena harga rumah yang mahal maka semakin besar pula kredit rumah yang dibutuhkan dan semakin panjang pula waktu untuk mengembalikannya, biasanya berlangsung sampai antara 10 sampai 15 tahun dari hidup Anda.

Jika kita perhatikan saat ini di pasaran kredit rumah telah banyak terjadi perubahan. Kredit rumah yang banyak disuplai dari bank telah membuat berbagai penawaran yang variatif untuk menarik minat masyarakat agar mau mengambil produk kredit rumahnya. Kenyataan bahwa telah terjadi perubahan di dunia perbankan, dimana banyak pemain lama yang kandas dan adanya pemain baru yang muncul juga semakin menambah suasana kompetisi yang panas. Dengan semakin banyaknya pilihan kredit rumah ini seharusnya memang semakin menguntungkan bagi kita para calon konsumen.

Sayangnya mendapatkan kredit rumah dari bank tidak menjadi lebih mudah dari tahun ke tahun. Untung saja, kita tidak harus membuat antrian panjang di bank untuk mengajukan kredit rumah. Walaupun demikian, proses persetujuan kredit rumah tetap saja harus melalui berbagai tahap proses penyaringan.

Kerumitan itu bahkan terus bertambah dengan macam-macam proses administrasi dan legalisasi yang memang sudah satu paket yang tidak terpisahkan dengan kredit rumah. Belum lagi biaya-biaya seputar transaksi pembelian rumah berikut biaya pengikatan kreditnya, serta biaya administrasi lainnya. Tidak heran jika banyak orang menganggap proses mendapatkan kredit rumah itu sangat panjang dan rumit.

Namun, jangan putus asa, memilih kredit rumah yang sesuai dengan Anda tidak sesulit yang Anda bayangkan, dan berharap agar permohonan kredit rumah Anda disetujui bukanlah tidak mungkin, jika Anda menjalankan beberapa langkah dasar berikut ini.

Saya membutuhkan pinjaman untuk membeli rumah.
Darimana saya harus mulai ?Area paling penting yang pertama kali harus Anda analisa adalah kemampuan finansial Anda. Tidak ada gunanya jika Anda memaksa meminjam di luar kesanggupan Anda mengembalikannya. Jika Anda melakukannya juga, Anda mungkin berakhir dengan memiliki rumah impian Anda, namun menderita secara finansial ketika dari waktu ke waktu mencoba memenuhi kewajiban pembayaran cicilan kredit rumah yang terlalu besar sambil berusaha sekuat tenaga memenuhi kebutuhan rumah tangga sehari-hari yang cenderung meningkat tiap tahun.

Jadi bagaimana saya memastikan bahwa saya mengambil kredit rumah yang tidak akan membayakan kondisi keuangan saya ?
Pada umumnya bank-bank sebagai pihak yang memberikan pinjaman atau sebagi pihak kreditur akan membantu Anda menghitung berapa jumlah pinjaman kredit rumah yang berada dalam wilayah kesanggupan finansial anda. Ketika menganalisa kesanggupan Anda dalam meminjam, bank bisanya menggunakan 5 faktor sebagai pertimbangan dalam menentukan berapa besarnya pinjaman.

Lima faktor itu adalah, penghasilan Anda saat ini, jumlah hutang yang berjalan dan berapa jumlah cicilan hutangnya per bulan, besarnya pembiayaan sendiri, sejarah hutang Anda sebelumnya, dan keberlangsungan penghasilan Anda.

Dengan mengetahui ke 5 faktor kunci ini, diharapkan bisa membantu Anda memperkirakan terlebih dahulu berapa besarnya jumlah kredit rumah yang sanggup Anda pinjam dan yang bisa disetujui bank Anda.

1. Penghasilan
Untuk menghitung berapa besarnya maksimal pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan penghasilan saat ini, biasanya bank menggunakan metode yang sederhana saja yaitu menggandakan penghasilan utama ditambah penghasilan ke dua, yang biasa dikenal dengan metode “ tiga ditambah satu “. Jadi jumlah pinjaman maksimal adalah “3 kali penghasilan utama pertahun, ditambah satu kali penghasilan ke dua per tahun”.

Contohnya begini jika, jika pasangan suami istri mengajukan kredit rumah, dimana penghasilan suami Rp 5 juta perbulan atau Rp 60 juta pertahun, dan penghasilan istri Rp 3 juta per bulan atau Rp 36 juta per tahun, maka bank kemungkinan akan bisa memberikan maksimal pinjaman sampai dengan jumlah Rp 216 juta. Namun jika Anda masih single maka yang diperhitungkan adalah penghasilan utama saja sebab belum memiliki joint income dengan pasangan.

Jenis penghasilan yang dipertimbangkan oleh bank bervariasi, namun secara umum penghasilan yang rutin dan terjamin atau sudah pernah diterima secara rutin dimasa lalu-lah yang diperhitungkan. Sebaliknya penghasilan yang tidak rutin atau sesekali saja seperti uang lembur, kemungkinan besar akan diabaikan.

Bank juga akan membutuhkan bukti tertulis yang bisa memverifikasi penghasilan Anda dan untuk mengecek kebenarannya kemungkinan akan langsung bertanya kepada perusahaan pemberi kerja Anda. Bukti tertulis yang diminta berupa slip gaji terakhir, surat keterangan lama bekerja, kemudian fotocopy dari buku tabungan Anda selama 3 bulan terakhir. Jika Anda seorang wirausahawan maka data-data keuangan yang diminta biasanya berupa fotocopy rekening tabungan atau giro Anda di bank. Kemudian untuk memverifikasi usaha Anda biasanya juga diminta data-data ijin usaha seperti NPWP, SIUP, TDP, dan lain-lain.

Namun dengan kriteria ini, apa boleh buat, buat Anda yang penghasilannya kecil maka jumlah pinjaman yang diberikan bank juga kecil, dan semakin besar penghasilan Anda, maka semakin besar pula pinjaman yang bisa diberikan.

2. Hutang atau kewajiban yang berjalan
Jika saat ini Anda sudah memiliki hutang yang berjalan, dengan kewajiban pembayaran cicilan hutang bulanan, maka otomatis bank akan mengurangi jumlah pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan penghasilan Anda. Hal ini disebabkan kewajiban yang berjalan tadi sudah mengurangi kemampuan Anda dalam mengambil pinjaman berikutnya, juga mengurangi kemampuan Anda dalam membayar cicilan hutang bulanan selanjutnya.

Bayangkan jika kita sudah memiliki cicilan hutang saat ini, kemudian ditambah lagi dengan cicilan kredit rumah. Berapa banyak penghasilan kita yang sudah dihabiskan untuk membayar cicilan hutang saja ? Jika cicilan hutang kita terlalu besar, akibatnya kita akan kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga lainnya. Bank tidak ingin Anda terus mengalami kesulitan likuiditas ini selama dalam masa pembayaran kredit rumah Berapa besar jumlah pinjaman kredit rumah yang akan disesuaikan akan tergantung dari besarnya jumlah hutang yang berjalan ini.

Penyesuaian biasanya dilakukan dengan dua pendekatan – bank akan mengurangi jumlah pinjaman kredit rumah, atau menyesuaikan besarnya jumlah cicilan bulanan. Batas maksimal total cicilan hutang bulanan sebuah keluarga yang dianggap aman oleh bank adalah sebesar 30% saja dari total penghasilan bulanan keluarga. Berdasarkan metode kedua maka bank akan menyesuaikan besarnya jumlah cicilan kredit rumah, agar jika ditambahkan dengan cicilan hutang sebelumnya jumlahnya tidak melebihi batas maksimal tadi. Kesimpulannyanya semakin banyak hutang Anda yang berjalan, maka semakin kecil kemungkinan mendapatkan pinjaman baru dari bank atau tidak sebesar yang Anda inginkan.

3. Besarnya pembiayaan sendiri
Terlepas dari faktor penghasilan seseorang, maka besarnya jumlah kredit rumah juga disesuaikan dengan harga rumah yang akan dibeli. Namun pada umumnya bank tidak memberikan 100% pinjaman berdasarkan harga rumah, namun rata-rata sekitar 70%nya saja dari harga rumah, sisanya harus dibiayai sendiri oleh Anda.Pada kenyataannya saat ini beberapa bank bahkan mau membiayai sampai sebesar 80% hingga 90% dari harga rumah. Bank memang meminta calon peminjam untuk turut membiayai pembelian rumahnya, yang dianggap sebagai uang muka yang dibayarkan kepada penjual rumah.

Uang muka ini harus Anda siapkan sendiri, sehingga walaupun Anda membeli rumah dengan kredit rumah, Anda tetap harus mempersiapkan sejumlah uang tunai untuk sisa harga rumah yang tidak dibiayai bank. Semakin besar kemampuan pembiayaan sendiri, maka semakin kecil pula risiko untuk bank, sehingga semakin besar peluang Anda mendapatkan kredit rumah. Namun dilain pihak, jika jumlah pembiayaan sendiri semakin besar maka jumlah pembiayaan dari bank semakin kecil.

4. Sejarah hutang sebelumnya
Jika Anda pernah memiliki sejarah hutang yang kurang baik sebelumnya, maka jangan heran jika pada saat ini lebih sulit bagi Anda untuk mendapatkan pinjaman bank. Begitu permohonan kredit rumah Anda diterima bank maka bank segera akan mencari data-data sejarah hutang Anda dimasa lalu. Apakah Anda pernah punya cicilan hutang yang macet di tempat lain dan belum selesai sampai sekarang, apakah pernah berurusan dengan pengadilan sehubungan dengan perkara pinjam meminjam. Kebijakan masing-masing bank berbeda-beda dalam menilai dan bertoleransi tentang sejarah hutang masa lalu ini.

Jika perkaranya sudah selesai dan Anda telah mengatakan sebelumnya kepada pihak bank sebelum diminta – atau sebelum bank mencari tahu sendiri, mungkin bisa jadi nilai tambah buat Anda dan meningkatkan kepercayaan bank kepada Anda. Yang pasti, besar kecilnya pinjaman yang diberikan akan disesuaikan dengan faktor risiko gagal bayar yang pernah terjadi di masa lalu.

5. Keberlangsungan penghasilan Anda
Walaupun kebiasaan berpindah-pindah pekerjaan atau perusahaan tempat bekerja cukup bisa dimaklumi, namun bank lebih menyukai calon peminjam dengan masa kerja yang lebih stabil dengan peningkatan karir yang cukup baik. Paling tidak pada perusahaan yang sekarang ini masa kerja Anda sudah lebih dari 2 tahun dan sudah diangkat sebagai pegawai tetap. Buat Anda yang berwirausaha, maka bank akan sangat mempertimbangkan berapa lama bisnis Anda sudah berjalan.

Alasannya sederhana karena semakin lama usia bisnis tersebut berarti sudah berjalan cukup baik dan lebih berpengalaman untuk bisa bertahan di masa yang akan datang. Minimal 2 tahun dari usaha yang berjalan dinilai cukup aman oleh bank dalam memberikan kredit kepada para wirausahana.

Masa kerja dan status kepegawaian bagi Anda yang karyawan, kemudian lamanya usaha Anda sudah berjala bagi Anda yang pengusaha, merupakan hal-hal yang dipertimbangkan bank sebagai indikasi keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, dan tentunya mempengaruhi kemampuan mengembalikan pinjaman nanti. Intinya semakin terjamian keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, maka kemungkinan bank memberikan pinjaman sebesar yang Anda butuhkan semakin besar.

Salam
Mike Rini
Perencana Keuangan

Rumahku Surgaku

Oleh: Ahmad Gozali
Dikutip dari Majalah Alia

Siapa sih yang tidak mau memiliki rumah sendiri. Setiap kita pastinya punya keinginan untuk memiliki rumah sendiri sebagai tempat berteduh di kala hujan dan beristirahat di kala malam. Apalagi bagi mereka yang sudah menikah. Tak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau masih menumpang pada orang tua. Bukankah dengan menikah menjadikan mereka sebuah keluarga sendiri yang juga mestinya tinggal di rumah sendiri. Bahkan istilah hidup berumah tangga pun oleh sebagian orang diartikan sebagai hidup bersama, di rumah sendiri, dengan kondisi yang terus meningkat seperti tangga.

Namun sayangnya, harga rumah di daerah perkotaan menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan bahkan sampai ke pinggiran kota. Kendala ini menyebabkan KPR menjadi pilihan yang tidak bisa ditawar-tawar lagi. Sebagian besar pembelian rumah dilakukan dengan memanfaatkan kredit kepemilikan rumah yang saat ini banyak dikeluarkan oleh bank konvensional.

KPR dari bank konvensional sebenarnya bukan solusi yang ideal bagi seorang muslim, karena mau tidak mau, walau dengan alasan darurat, umat islam dengan setengah hati harus menerima kenyataan keterlibatannya dengan pinjaman yang berbunga. Dengan kenyataan seperti ini, sepertinya menggiring umat islam, teriutama keluaraga muda, hanya memiliki dua pilihan, mengorbankan idealismenya untuk hidup bersih dan halal karena mengambil pinjaman berbunga, atau sama sekali tidak memiliki rumah.

Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan dari bank syariah. Memang belum banyak orang tahu dan rasanya belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank syariah. Karena hampir setiap keluarga perlu yang namanya pembiayaan rumah, dan sebagian besar keluarga di Indonesia adalah muslim yang tentunya ingin tetap istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.

Pada prakteknya, mungkin tidak akan terlihat jelas adanya perbedaan dengan KPR biasa. Intinya adalah konsumen bisa membeli rumah dengan cara mencicil kepada bank. Bedanya adalah, pada KPR konvensional, bank sebetulnya memberikan pinjaman berupa uang kepada konsumen. Dan dengan uang tersebut konsumen kemudian membeli rumah kepada developer. Sedangkan dengan sistem syariah, bank membeli rumah dari developer dan menjualnya kembali kepada konsumen, tentunya konsumen membayar rumah tersebut dengan cara mencicil. Sama-sama mencicil untuk punya rumah, namun akadnya sungguh berbeda. KPR konvensional menggunakan akad pinjaman uang yang berbunga atau riba. Sedangkan bank syariah menggunakan akad jual beli yang halal.

Contoh sederhananya begini: Developer membangun perumahan X dan menjualnya dengan harga Rp 100 juta untuk tipe 36/80. Karena tidak memiliki uang tunai sebesar Rp 100 juta, konsumen bisa mengajukan pembiayaan rumah kepada bank syariah Y agar bisa membelinya secara mencicil saja. Jika Bank syariah Y menyetujuinya, bank akan membeli rumah tersebut dari developer seharga Rp 100 juta. Bank kemudian menjualnya kembali kepada konsumen dengan harga Rp 120 juta. Dan konsumen bisa mencicil rumah seharga Rp 120 juta tersebut dalam jangka waktu 10 tahun (120 bulan) dengan membayar Rp 1 juta per bulan. Sama seperti pembelian rumah pada umumnya, tentunya akan ada juga biaya tambahan seperti biaya notaris, pajak, BPHTB, penilaian/apraisal, provisi, administrasi dan sebagainya tergantung dari kebijakan bank dan developer. Dan untuk menegaskan komitmen konsumen, bank juga bisa meminta konsumen untuk membayar uang muka atau (DP) down payment di awal.

Berbeda akad, tentunya berbeda pula konsekuensinya antara KPR konvensional dan pembiayaan rumah dari bank syariah. Pada KPR konvensional, transaksinya adalah bank meminjamkan uang kepada konsumen, dan konsumen harus mengembalikannya dengan cara mencicil pokok hutang dan ditambah dengan bunganya selama jangka waktu tertentu. Jika di tengah jalan suku bunga naik, maka cicilan yang harus dibayar juga akan naik sesuai dengan kenaikan suku bunga. Konsumen harus membayar lebih mahal dari rencana awal.

Sedangkan kalau akadnya jual beli seperti pada bank syariah, harga harus sudah ditetapkan di awal dan tidak bisa dirubah-rubah di tengah jalan. Jika bank menjual rumahnya ke konsumen dengan harga Rp 120 juta, maka konsumen hanya diharuskan membayar Rp 120 juta tanpa peduli dengan kenaikan suku bunga.

Sesuai dengan semangat jual beli dalam Islam yang menganut prinsip suka sama suka, harga jual rumah dari bank ke konsumen dan jangka waktu pelunasan sebetulnya bisa dilakukan tawar menawar sampai tercapai kesepakatan. Namun tentu saja bank syariah juga punya kebijakan penetapan harga dan jangka waktu sendiri-sendiri.

Selain kelima bank tersebut, produk pembiayaan perumahan secara syariah juga bisa diakses di BNI Syariah, BII Syariah, Bank Bukopin Syariah dan Bank Syariah Indonesia. Sehingga totalnya ada 9 bank syariah yang saat ini memiliki produk pembiayaan perumahan secara syariah.

Dan kabar baik juga datang dari BTN yang sudah dikenal selama ini sebagai bank pemerintah yang paling banyak menggelontorkan dana untuk KPR. Jika tidak ada aral melintang, tidak lama lagi BTN akan meluncurkan cabang syariahnya. Dan kabarnya pula, KPR Syariah menjadi produk andalan mereka.

Jika rencana ini terwujud, maka bukan tidak mungkin akan ada banyak dana yang dikucurkan untuk membantu masyarakat memiliki surga di dunia tanpa harus terlibat dengan riba.

Salam
Ahmad Gozali
Perencana Keuangan

Langkah Praktis Membeli Rumah

Oleh: Mike Rini
Dikutip dari Danareksa.com

Ketika Anda berencana membeli rumah tentunya Anda mengharapkan hasil yang terbaik sesuai dengan biaya yang akan dikeluarkan. Karena itu sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan dibeli seperti jumlah kamar tidur, kamar mandi, halaman, garasi, kondisi atap, dinding, dan lain-lain. Kemudian buat juga daftar fasilitas – falitas umum yang nanti Anda butuhkan, seperti PAM, listrik, jalan umum, kebersihan, rumah ibadah, sekolah, pasar dan lain-lain.

Tambahkan lagi daftar tersebut dengan persyaratan lainnya seperti bebas banjir, sertifikat rumah lengkap dan tidak dalam sengketa apapun. Wah.. PRnya banyak nih ! Iya dong kita kan mau beli rumah bukan beli masalah.

1. Menentukan berapa kesanggupan Anda dalam membiayai rumah
Tiap orang akan mempunyai jawaban yang berbeda – beda untuk pernyataan tersebut. Tetapi tentunya Anda yang paling tahu seberapa besar kesanggupan anda. Kuncinya adalah membeli rumah baik seharusnya lebih membuat hidup Anda lebih sejahtera. Jangan sampai karena pembelian rumah ini malah membuat Anda mengalami penurunan standar dan gaya hidup serta tidak tercapainya tujuan keuangan lainnya di masa depan. Untuk mengetahuinya maka buatlah suatu neraca keuangan keluarga untuk mengetahui harta tunai anda yang likuid yang siap digunakan untuk membiayai pembelian rumah. Harta tunai Anda yang likuid maksudnya adalah sejumlah dana menganggur Anda di Tabungan, deposito atau ditempat lainnya yang dapat diambil kapan saja.

Sejumlah dana tunai memang harus tersedia dalam proses pembelian rumah walaupun Anda membelinya secara kredit. Sebab, pada umumnya transaksi pembelian rumah dengan kredit rumah dibagi dalam 2 tahap yaitu didahului dengan pembayaran uang muka rumah, pihak penjual akan meminta uang muka dari Anda, besarnya bervariasi biasanya paling banyak sebesar 30% saja dari harga rumah.Sisanya barulah dibiayai olek kredit rumah.

Buatlah juga sebuah arus kas pribadi yang terdiri dari penghasilan serta pengeluaran rutin Anda. Arus kas pribadi ini berguna untuk menghitung berapa besar sisa penghasilan Anda yang sanggup disisihkan untuk membiayai rumah, jika pembelian rumah dibiayai dengan kredit rumah.

2. Putuskan rumah seperti apa yang Anda inginkan
Ketika Anda berencana membeli rumah tentunya Anda mengharapkan hasil yang terbaik sesuai dengan biaya yang akan dikeluarkan. Karena itu sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan dibeli seperti jumlah kamar tidur, kamar mandi, halaman, garasi, kondisi atap, dinding, dan lain-lain. Kemudian buat juga daftar fasilitas – fasilitas umum yang nanti Anda butuhkan, seperti PAM, listrik, jalan umum, kebersihan, rumah ibadah, sekolah, pasar dan lain-lain. Tambahkan lagi daftar tersebut dengan persyaratan lainnya seperti bebas banjir, sertifikat rumah lengkap dan tidak dalam sengketa apapun.

Datanglah ke berbagai pameran property, Disana Anda bisa mendapatkan banyak sekali informasi rumah dari para tenaga penjual yang siap membantu Anda, dan biasanya ditawarkan dengan harga miring atau potongan diskon.. Sebaiknya Anda jangan langsung percaya dengan gambaran kondisi rumah yang tertera pada brosur penjualan atau seperti yang dipajang pada miniatur bangunan rumah yang akan dijual dipameran tersebut, tetapi Anda harus cocokkan informasi yang diberikan dengan kunjungan langsung ke lokasi. Jika memungkinkan buatlah foto-foto sendiri dengan demikian anda akan memperoleh informasi yang sebenar-benarnya dari rumah tersebut. Kumpulkanlah berbagai informasi antara 3 sampai 5 rumah pada lokasi yang diinginkan dari berbagai pengembang, lebih banyak lebih baik dan bandinganlah satu sama lain. Dari informasi tersebut Anda dapat memiliki patokan atau gambaran rumah yang terbaik untuk Anda.

3. Mempersiapkan sejumlah dana tunai untuk muka rumah dan biaya – biaya lainnya
Sejumlah dana tunai juga sebaiknya dicadangkan untuk mengantisipasi terjadinya biaya – biaya pembelian rumah antara lain uang tanda jadi atau booking fee, uang muka, akte jual beli, biaya balik nama sertifikat dan biaya jasa notaris dan lain sebagainya. Jika pembelian rumah dibiayai dengan kredit dari bank sebaiknya dipersiapkan pula dana tunai untuk biaya administrasi dan provisi pengikatan kredit, biaya jasa notaris, asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Selain pertimbangkan juga untuk menyiapkan biaya pindah rumahnya, kemudian isi rumahnya. Walaupun pembelian isi rumah bisa dilakukan bertahap sesuai dengan tersedianya dana, namun seminim-minimya dana Anda jika telah terkuras akibat biaya-biaya tadi, paling tidak masih punya cukup uang untuk memasang tirai atau gorden.

4. Mencari sumber dana atau sumber pembiayaan
Membeli rumah bisa dilakukan dengan 2 cara yaitu secara tunai dan kredit atau kombinasi dari keduanya. Jika Anda ingin membeli rumah secara tunai, Anda dapat menyiapkan dananya dengan beberapa cara seperti menabung secara rutin atau melakukan investasi. Sehingga akumulasi dana hasil menabung atau hasil keuntungan investasi bisa digunakan untuk membeli rumah.

Keuntungannya dengan membeli rumah secara tunai, maka Anda tidak perlu tergantung dari pihak lain dan yang paling menyenangkan adalah anda bebas dari kewajiban membayar cicilan bulanan. Hanya saja mungkin akan memerlukan waktu yang cukup lama sampai tercapai sejumlah dana yang Anda perlukan untuk membeli rumah.

Dengan mahalnya harga rumah saat ini, beberapa dari Anda mungkin kesulitan dalam menyediakan dana tunai pembelian rumah. Anda tetap bisa beli rumah dengan cara mengajukan kredit ke Bank. Pada umumnya dana kredit yang bisa diberikan oleh bank adalah maksimal sebesar 70 % saja dari harga rumah yang akan dibeli, sisanya sebesar 30% harus dibiayai sendiri dan dianggap sebagai uang muka rumah.

Jika Anda ingin membeli rumah dengan cara mengkredit maka Anda harus memperkirakan sebelumnya berapa penghasilan Anda yang bisa disisihkan untuk membayar cicilan rumah. Tentunya penghasilan Anda per bulan setelah dikurangi biaya – biaya rumah tangga dan hutang pada pihak lain, seharusnya masih cukup untuk membayar cicilan rumah. Idealnya cicilan kredit rumah Anda besarnya tidak lebih dari 30% dari penghasilan Anda sehingga sisa 70%nya bisa digunakan untuk mencukupi kebutuhan hidup lainnya.

5. Periksalah kewajiban –kewajiban pada pihak lain atau hutang Anda sebelum mengajukan kredit ke Bank
Bank memiliki analisa sendiri dan sumber informasi yang dapat dipercaya untuk mengetahui gambaran kondisi keuangan Anda. Karena itu sebelum mengajukan kredit ke Bank, periksalah kembali hutang – hutang Anda lainnya. Cicilan kartu kredit, cicilan motor, cicilan mobil dan lain- lain.

Apakah Anda memiliki kredit macet pada pihak lain, kapan jatuh tempo terakhir masing – masing cicilan hutang anda. Jika Anda memiliki lebih dari satu kartu kredit, tetapi yang aktif hanya satu maka kartu kredit yang tidak aktif sebaiknya ditutup. Ini untuk mencegah bank, agar tidak memasukkan kartu kredit yang tidak aktif tersebut sebagai hutang Anda, karena sebenarnya Anda belum menggunakannya.

Tips Tawar menawar harga rumah

Bangunan baru seperti rumah, flat, atau apartemen bisanya ditawarkan dengan harga pas dari developer Untuk rumah second biasanya terbuka untuk tawar menawar harga. Ada beberapa informasi yang sebaiknya Anda dapat sebelum mengajukan penawaran :

1. Harga rumah yang ditawarkan penjual apakah sama dengan yang ditawarkan untuk rumah lain dengan kondisi yang sama diwilayah tersebut
   
2. Kondisi rumah, apakah perlu perbaikan tambahan atau tidak.
   
3. Sudah berapa lama rumah tersebut ditawarkan untuk dijual, jika sudah ditawarkan selama beberapa waktu lalu si penjual mungkin akan semakin ingin menjual rumahnya sehingga mungkin Anda lebih dapat menekan harga. Tanyakanlah kepada tetangga sekitar rumah mengenai pasaran harga rumah dikawasan tersebut, dari mereka mungkin saja dapat diketahui mengapa rumah tersebut mau dijual, sehingga dari informasi-informasi tersebut Anda akan mendapatkan harga beli yang terbaik untuk rumah tersebut.
   

Persiapan Membeli Rumah

Oleh: Safir Senduk
Dikutip dari Tabloid NOVA No. 695/XIV

Rini baru saja menidurkan Adit, putranya yang berusia 3 tahun ketika suaminya, Indra, menghampirinya dan berkata, "Ma, aku rasa sudah waktunya kita punya rumah sendiri."

Ah, bertahun-tahun rasanya kalimat itu sangat diharapkan Rini keluar dari mulut suaminya. Betapa tidak, setelah 5 tahun perkawinan mereka, Indra tidak pernah benar-benar menyatakan berniat untuk memiliki rumah. Sampai saat ini mereka memang masih tinggal bersama orang tua Indra. Walaupun mertuanya sangat menyayanginya, sebetulnya Rini lebih senang jika bisa tinggal di rumah sendiri. Lagi pula Adit yang selama ini tidur bersama mereka, sepertinya sudah mulai pantas untuk punya kamar sendiri.

Pembaca, bila kita bertanya kepada setiap orang yang belum memiliki rumah, hampir semuanya spontan mengatakan bahwa akan lebih baik bila mereka bisa memiliki rumah sendiri dibanding sekadar menyewa. Alasannya bisa bermacam-macam. Saya di sini tidak ingin bicara tentang apa untung ruginya memiliki rumah sendiri dengan hanya menyewa saja. Karena sekali lagi, ada banyak sebab yang melatarbelakangi timbulnya keinginan untuk memiliki rumah sendiri.

Oke, keinginan, sih, keinginan. Tapi saya rasa tidak semua dari Anda punya cukup uang, kan, untuk bisa memenuhi keinginan tersebut? Ini karena kondisi keuangan masing-masing dari Anda berbeda-beda. Tidak jadi masalah bagi Anda yang pada saat ini sudah memiliki dana yang cukup untuk bisa membeli rumah. Tapi bagaimana bagi Anda yang belum memiliki dana yang cukup pada saat ini?

Kapan Saat yang Tepat untuk Membeli Rumah?

Bagi Anda yang pada saat ini belum memiliki rumah, kapan sih saat yang tepat bagi Anda untuk membelinya? Sebetulnya tidak ada jawaban yang pasti. Sejumlah peristiwa yang terjadi dalam kehidupan Anda mungkin adalah pertanda bahwa sudah saatnya bagi Anda untuk membeli sebuah rumah. Misalnya saja, rencana menikah atau bertambahnya anggota keluarga mungkin merupakan suatu pertanda bahwa Anda mungkin sudah harus memiliki rumah sendiri.

Perhatikan bahwa membeli rumah, baik bagi yang baru pertama kali maupun bagi yang sudah beberapa kalinya, selalu merupakan suatu keputusan penting yang perlu pemikiran matang. Iya dong, karena dengan membeli rumah, maka Anda mungkin harus memiliki suatu komitmen jangka panjang. Kalau nanti rumah Anda rusak-rusak pada tahun kelima, ketujuh atau kesembilan, Anda kan tetap harus keluar uang untuk memperbaikinya kan? Itulah yang dimaksud dengan komitmen jangka panjang, yaitu bahwa apa pun yang terjadi dengan rumah itu, selama rumah itu adalah milik Anda, maka Anda harus merawatnya.

Bagi Anda yang membeli rumah secara kredit, maka Anda mungkin harus membayar cicilan rumah dengan jangka waktu yang bervariasi, mulai dari satu, tiga, lima, hingga 15 tahun lamanya. Belum lagi Anda juga harus membayar biaya-biaya lain yang mungkin muncul di tengah jalan, seperti perawatan rumah, renovasi, perluasan, dan lain-lain sehingga dalam perjalanannya nanti rumah Anda mungkin akan terus menyesuaikan diri dengan gaya hidup Anda sekeluarga.

Bagi Sebagian Orang, Punya Rumah adalah Impian

Jika ditinjau dari fungsinya, rumah semata-mata adalah tempat bernaung. Jangan lupa bahwa memiliki tempat untuk bernaung merupakan kebutuhan dasar manusia yang harus terpenuhi seperti layaknya makanan dan pakaian. Kalau Anda butuh makan dan butuh pakaian, maka Anda juga perlu tempat untuk bernaung.

Bagi kebanyakan orang, memiliki rumah adalah suatu impian yang sudah ada dalam benak mereka sejak jauh-jauh hari, di mana seringkali impian itu terbentuk dari pengalaman hidup mereka. Mungkin saja seseorang yang di masa kecilnya tidak mempunyai halaman untuk bermain ingin sekali memiliki rumah dengan halaman yang luas. Di lain pihak, bagi orang yang kebetulan dilahirkan sebagai anak tunggal mungkin saja menginginkan rumah mungil yang asri dan nyaman.

Karena itu, tidak ada rumusan yang tepat ketika berbicara tentang seperti apa rumah idaman itu, karena rumah dengan model seperti ini mungkin cocok untuk orang dengan tipe ini tetapi belum tentu cocok untuk orang dengan tipe itu.

Namun demikian, terkadang kita dihadapkan pada kenyataan bahwa secara ekonomi kita belum mampu memiliki rumah, tidak peduli bahwa kebutuhan untuk punya rumah sendiri mungkin sudah sangat mendesak sekalipun. Belum lagi ditambah dengan adanya keinginan kuat untuk mewujudkan rumah idaman dengan model ini atau itu.

Yang pasti, ketika Anda sudah memutuskan untuk membeli rumah, maka selalu ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan, seperti kondisi ekonomi, kecenderungan turun naiknya harga rumah, bunga kredit bank dan yang paling penting kondisi keuangan Anda. Sudah cukup amankah penghasilan Anda? Berapa jumlah tabungan Anda saat ini? Berapa jumlah pengeluaran rutin Anda? Dan lain sebagainya dan lain sebagainya.

Pada tulisan kali ini, saya akan membahas tentang langkah-langkah persiapan apa yang harus Anda lakukan bila Anda memutuskan untuk membeli rumah:

1. Putuskan rumah seperti apa yang Anda inginkan dan cobalah mencarinya

Ada baiknya bila Anda terlebih dahulu mengambil kertas dan menuliskan apa yang sebetulnya menjadi kebutuhan Anda yang bisa dipenuhi dalam rumah itu, seperti berapa jumlah kamar yang Anda inginkan? Berapa jumlah kamar mandinya? Sebesar apa halamannya? Haruskah rumah itu memiliki garasi? Seperti apa kondisi atap yang Anda inginkan?

Setelah itu, coba tuliskan juga fasilitas-fasilitas umum macam apa yang Anda inginkan disekitar rumah Anda, apakah rumah Anda harus berada di pinggir jalan raya? Apakah Anda ingin agar rumah Anda dekat dengan rumah ibadah? Atau apakah Anda ingin agar ada sekolah di dekat rumah Anda?

Setelah menuliskannya, tiba waktunya bagi Anda untuk mulai mencari rumah yang memenuhi atau paling tidak mendekati keinginan Anda. Mungkin ada baiknya bila Anda datang ke berbagai pameran rumah karena disana Anda bisa mendapatkan banyak sekali informasi rumah dari para sales yang siap membantu Anda. Ditambah lagi, di pameran biasanya juga ditawarkan potongan harga yang cukup besar.

Tentu saja, sebaiknya Anda tidak langsung percaya pada gambaran kondisi rumah yang tertera pada brosur penjualan atau maket di pameran tersebut, karena dalam prakteknya seringkali kenyataannya berbeda dengan apa yang ada di lapangan. Apa yang harus Anda lakukan adalah dengan datang ke lokasi dan melihatnya sendiri. Malah kalau perlu, buat sejumlah foto dari rumah-rumah tersebut pada saat kunjungan agar bisa Anda pelajari sendiri foto-foto tersebut di rumah.

Lihatlah beberapa rumah sekaligus, karena makin banyak kemungkinan yang Anda lihat akan makin baik. Bandingkan satu dengan yang lain, sehingga dari situ Anda akan memiliki gambaran tentang rumah mana yang terbaik untuk Anda.

2. Lihat berapa harga rumah dan berapa jumlah yang harus Anda bayar untuk bisa membelinya

Kita anggap saja Anda sudah tahu tentang rumah mana yang Anda inginkan. Setelah itu, tanyakan berapa harganya. Jangan kaget kalau harganya mahal, karena rumah sebetulnya adalah salah satu pembelian terbesar yang mungkin pernah Anda lakukan dalam hidup Anda.

Oh ya, kadang-kadang mungkin ada biaya-biaya lain juga lho yang harus Anda bayar. Contohnya seperti Biaya Pemesanan (booking fee), Akte Jual Beli, Biaya Balik Nama Serfikat, Biaya Jasa Notaris dan lain sebagainya. Jadi sebetulnya, tidak hanya harga rumah itu saja yang harus Anda bayar, tetapi ada biaya-biaya lain juga yang harus Anda antisipasi sehingga dari sini Anda bisa menghitung berapa jumlah keseluruhan yang harus Anda bayar untuk bisa mendapatkan rumah yang Anda inginkan.

3. Hitung berapa jumlah dana yang Anda miliki saat ini

Setelah tadi Anda melihat rumah yang Anda inginkan dan menanyakan harganya, sekarang cobalah menghitung berapa jumlah dana yang Anda miliki pada saat ini. Dana tersebut bisa berasal dari tabungan, deposito atau dari koleksi investasi Anda yang lain. Kemudian, barulah kita masuk ke langkah berikut

4. Putuskan apakah Anda akan membeli secara tunai atau kredit

Anda sudah menghitung berapa jumlah dana yang Anda miliki pada saat ini. Dari situ, sekarang pertanyaannya adalah: apakah dana Anda cukup untuk bisa membeli rumah tersebut secara tunai? Kalau ya, bagus. Anda mungkin bisa langsung membeli rumah tersebut dan persoalannya selesai. Bagaimana bila Anda tidak memiliki uang yang cukup untuk membeli rumah tersebut secara tunai? Jelas Anda harus ambil kredit.

Kalau Anda datang ke bank, maka bank biasanya memiliki produk kredit yang bisa dimanfaatkan untuk membeli rumah. Nama produk ini adalah KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Untuk bisa mengambil KPR, maka bank biasanya tidak akan mau membayari rumah Anda 100%. Mereka hanya akan membayari rumah Anda sekitar 70% dari harga rumah, sisanya yang 30% harus Anda bayar sendiri dari kantong Anda. Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, maka Anda harus membayar dulu 30%-nya dari kantong Anda (dalam contoh ini berarti Rp 30 juta). Setelah itu, barulah bank akan melunasi sisanya yang 70% (yaitu Rp 70 juta). Di sini, jumlah 30% yang Anda bayar dianggap oleh bank sebagai Uang Muka (Down Payment = DP)

5. Siapkan dananya

Sekarang, bagaimana kalau dana yang Anda miliki tidak cukup untuk bisa membayar Uang Muka yang 30% itu? Boro-boro bisa bayar yang 30 %, wong untuk bayar 10 %-nya saja enggak cukup Gimana dong kalau begitu?

Bila demikian, maka Anda mungkin harus menabung secara rutin untuk bisa mengumpulkan uang muka tersebut. Sebagai contoh, kalau harga rumah yang Anda inginkan adalah Rp 100 juta, 30 %-nya berarti Rp 30 juta. Nah, kalau dana Anda saat ini cuma Rp 5 juta, ini berarti Anda harus menabung untuk bisa mengumpulkan sisanya yang Rp 25 juta.

Di lain pihak, bisa saja Anda menabung bukan untuk membayar Uang Muka, tetapi untuk membayar rumah tersebut secara tunai 100 %. Walaupun mungkin hal ini bisa memakan waktu lama, tetapi dengan demikian Anda tidak perlu ambil kredit lagi kan? Dalam contoh di atas, ini berarti Anda harus menabung sampai bisa mengumpulkan Rp 100 juta dalam rekening Anda agar bisa membeli rumah tersebut secara tunai.

Tapi awas, jangan lupa untuk memasukkan unsur inflasi dalam perhitungan Anda. Artinya, harga rumah pada saat ini adalah Rp 100 juta. Anda lalu memutuskan untuk menabung selama satu tahun agar dana Rp 100 juta tadi bisa terkumpul. Tapi, mungkin saja setelah satu tahun harga rumah tersebut sudah naik sekitar sepuluh, duapuluh, atau tiga puluh persen. Jadi, jumlah yang harus Anda tabung bukan lagi Rp 100 juta, tetapi sebaiknya mungkin - sekitar Rp 130 juta.

Pada nomor mendatang, kita akan membahas tentang strategi apa yang harus Anda tempuh bila Anda ingin membeli rumah melalui jalur kredit. Kasarnya, bagaimana strateginya agar Permohonan KPR Anda bisa diterima oleh bank.

TAWAR, TAWAR, TAWAR

Bila Anda membeli rumah dari pengembang (developer), maka rumah tersebut biasanya masih baru, berada di kompleks perumahan dan belum pernah ditempati sama sekali. Untuk rumah seperti ini, biasanya harga yang ditawarkan pengembang adalah harga pas.

Namun demikian, Anda bisa juga tidak membeli rumah dari pengembang, tetapi dari orang yang sudah menempati rumah tersebut. Jadi, istilahnya adalah rumah bekas. Nah, untuk rumah seperti ini biasanya harga yang ditawarkan masih bisa dinegosiasikan. Karena itu, ada beberapa informasi yang sebaiknya Anda dapat sehingga Anda bisa lebih siap dalam melakukan tawar menawar harga dengan si penjual:

1. Cek apakah harga rumah yang ditawarkan penjual kurang lebih sama dengan harga rumah lain dengan kondisi yang sama dan di lokasi yang sama. Bila harga rumah di tempat lain tersebut lebih rendah, Anda mungkin bisa meminta si penjual menurunkan harganya.
   
2. Cek juga kondisi rumah tersebut, apakah rumah itu memiliki sejumlah kerusakan yang tidak bisa tidak harus diperbaiki oleh Anda sebagai pemilik barunya nanti. Semakin banyak kerusakannya, posisi tawar menawar Anda bisa lebih kuat karena Anda bisa meminta si penjual menurunkan harga rumahnya.
   
3. Cek juga sudah berapa lama rumah tersebut ditawarkan untuk dijual. Jika rumah itu sudah ditawarkan dalam waktu yang cukup lama, maka si penjual mungkin akan makin ingin menjual rumahnya dan mau menerima tawaran harga yang lebih rendah.
   

Berlindung dengan Reksadana Terproteksi

Oleh: Eko Endarto
Dikutip dari Bisnis Indonesia Minggu, 28 Desember 2007

Sejak dulu saya tertarik dengan salah satu tokoh rekayasa ciptaan Disney yaitu 'Paman Gober'. Tokoh bebek yang digambarkan memiliki uang sangat banyak. Karena banyaknya, ia terpaksa harus menyimpan uang tersebut di satu gedung yang dibuat khusus untuk menyimpannya.

Zaman sekarang mungkin cara yang dipakai oleh Paman Gober tadi sudah tidak relevan lagi untuk dilakukan. Banyak tempat yang bisa digunakan untuk menyimpan dan melindungi uang kita.

Reksa dana sebagai alternatif investasi sudah bukan lagi barang baru di masyarakat. Dengan tingkat bunga yang terus cenderung bergerak turun, hanya bergantung pada produk perbankan mungkin sudah tidak menjadi pilihan.

Salah satu jenis reksa dana adalah reksa dana terproteksi. Dibuat dengan kelebihan khusus yaitu 'harapan' memberikan pengembalian pokok investasi 100%, produk ini bisa digunakan sebagai alternatif melindungi uang Anda, minimal kepastian agar pokok tidak hilang.

Produk ini memang memiliki jangka waktu investasi, yang mana bila kita berinvestasi sampai dengan tanggal jatuh temponya, pihak manajer investasi melalui kinerjanya akan berusaha untuk menjamin agar 'minimal' pokok yang kita investasikan di awal dulu akan kembali. Kata 'minimal' tadi adalah standar ukuran terkecil lho, sebab kalau memang kinerjanya baik, bisa saja hasil investasinya besar. Namun kalaupun tidak, minimal pokoknya terselamatkan.

Walaupun disebut terproteksi, bukan berarti ini merupakan jaminan. Sebab kata proteksi ini lebih sebagai suatu gambaran kemana investasi akan dilakukan oleh manajer investasi. Karena tujuannya adalah melindungi pokok, maka sudah pasti investasi yang dilakukan juga ke investasi yang memberikan kepastian pengembalian pokok seperti surat utang, deposito dan lain sebagainya.

Lalu apa bedanya dengan deposito atau tabungan ?

Bisa dikatakan mirip, tetapi tidak kembar. Sebab di reksa dana terproteksi ini Anda dimungkinkan mendapatkan potensi hasil lebih tinggi karena investasinya yang lebih beragam dan memberikan imbal hasil lebih tinggi daripada deposito, apalagi tabungan.

Dana Proteksi Nusantara

Reksa dana terproteksi Si Dana Proteksi Nusantara Seri V ini diterbitkan sebagai alternatif investasi oleh PT Batavia Prosperindo Asset Managemen. Dengan pengalaman sejak 1996, perusahaan ini telah mengelola lebih dari 20 jenis produk reksa dana sebagai alternatif pilihan investor untuk mengalokasikan portofolio aset mereka mulai dari reksa dana saham, pendapatan tetap campuran bahkan terproteksi.

Batavia Prosperindo tidak memiliki aset kelolaan pribadi perusahaan atau grup mereka. Dengan demikian mereka berani mengatakan bahwa independensinya cukup tinggi karena tidak ada konflik kepentingan antara pribadi dan nasabah.

Produk ini direncanakan sebagai alternatif untuk investasi sampai dengan 20 September 2010 sebagai tenggat waktu jatuh tempo. Bila Anda berinvestasi sampai jatuh tempo, uang Anda khususnya pokok akan kembali utuh seperti awal investasi, plus tambahan nilai investasi sejak awal Anda masuk.

Walaupun begitu, Anda bisa kok mencairkannya sebelum jatuh tempo. Walaupun memang besaran pokoknya bisa saja tidak terpenuhi bila nilai aktiva bersih reksa dana tersebut di bawah harga pembelian. Namun kalau ini terjadi, berarti kinerja manajer investasinya buruk.

Pencairan dipercepat ini bisa dilakukan tetapi Anda akan dikenakan biaya tentunya. Untuk pencairan di bawah 18 bulan, Anda dikenai beban biaya 0,2% dari nilai pencairan, dan bila lebih dari 18 bulan cuma kena 0,1%.

Investasi bisa dimulai dengan Rp1 juta, dan biaya pembelian atau masuk investasi sebesar maksimal 2,5%. Namun ini bisa dinegosiasi kok, jangan takut untuk menawar apalagi kalau nilai investasi Anda besar. Biaya manajer investasi tiap tahun dikenakan sebesar 2% dan untuk Anda yang membeli melalui agen penjual bersiaplah dikenakan biaya 2,5%.

Mandiri Protected Fund

Produk lain yang bisa menjadi alternatif adalah Mandiri Goverment Protected Fund seri VII (MGPF) dari Mandiri Sekuritas. Dari namanya kita sudah tahu siapa pemilik produk reksa dana ini. Ini dibuat sebagai sarana investasi jangka waktu menengah yaitu 19 bulan (berakhirnya masa investasi 25 April 2008), produk ini juga memberikan janji pengembalian nilai pokok investasi pada akhir periode investasi.

berbeda dengan produk pesaingnya di atas, untuk mencairkan sebelum jatuh tempo, Anda harus mempersiapkannya dengan tepat. MGPF ini memiliki aturan yang berbeda. Bagi investor, mereka hanya bisa mencairkan investasinya apabila tidak pada saat jatuh tempo setiap tanggal 25 bulan ke-3 setelah masa penjualan pertama kali yaitu 25 Desember 2006.

Investasi awal yaitu dengan pembelian unit investasi ditetapkan sebesar Rp10 juta. Dengan biaya pembelian nol dan biaya manajer investasi maksimal 2% per tahun. Namun, untuk biaya penjualan kembali, nasabah dikenakan biaya sebesar 1% dari nilai penjualannya.

Untuk menjaga komitmennya, Mandiri Sekuritas sebagai manajer investasi mengalokasikan investasinya 100% pada utang yang diterbitkan pemerintah dan juga surat utang negara. Jadi dengan demikian diharapkan nilai pokok investasi nasabah tetap terjaga agar bila dibutuhkan bisa dicairkan minimal sebesar pokok investasinya.

Kelebihan

1. Si Dana Proteksi Nusantara seri V
   Memungkinkan untuk dicairkan sebelum jatuh tempo sewaktu-waktu dibutuhkan walau dengan pengenaan biaya.
2. Mandiri Government ProtectedFund seri VII  
   Alokasi investasi MI yang 100% surat utang diterbitkan negara, membuat tingkat pencapaian tujuan investasi yaitu pengembalian pokok investasi lebih mudah tercapai.

Kekurangan

1. Si Dana Proteksi Nusantara seri V
   Masih ada biaya pembelian walaupun tidak mutlak.
2. Mandiri Government ProtectedFund seri VII
   Waktu pencairan sebelum jatuh tempo yang ditetapkan harus dalam kelipatan 3 bulan sejak 25 Des. 2006, membuat kurang fleksibel.

Salam.
Eko Endarto
Perencana Keuangan